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灾难后的地产反思
时间:2015-08-21 16:30:31 作者:shiyang 来源:京华时报
8月12日深夜,天津港发生爆炸,除了人员伤亡,还造成启航嘉园、海港城、万通新城等15个住宅小区受损,涉及7000多户家庭。
    这场始料未及的爆炸,造成的伤痛令人心碎。但是,震惊悲伤之余,作为受损最严重的行业之一,房地产行业也需要直面灾难进行深刻反思。如何才能在突发灾难后降低损失,如何才能在事前规避损失,也成为购房者最关心的话题。
 
    突如其来的爆炸
    □综述
    8月12日夜间11点半,天津港一场突如其来的大爆炸伴随着升腾而起的蘑菇云,迅速冲击了方圆数公里内的所有人和建筑。无数人从夜梦中惊醒,在恐惧中逃离家园,直到几个小时后才明白发生了什么。
    这场因为危险化工品仓库着火导致的大爆炸,造成了中国消防史最惨痛的牺牲,同时也对周边的住宅小区造成巨大冲击。
    据《经济参考报》报道,此次住宅方面受损比较严重的小区集中在事故1.6公里半径范围内。信息显示,爆炸事发地1.6公里半径范围内,住宅小区建筑面积191.7万平方米,其中已入住小区建筑面积为153.1万平方米,新建小区建筑面积38.7万平方米。包括天滨公寓、瑞达公寓、万通新城国际、万科海港城、万科双子座、万科金域蓝湾、合生君景湾、启航嘉园、联发第五街、君景广场等15个小区,房屋套数共计16919套,已入住13850套。
    京华时报记者在爆炸现场看到,距离爆炸点较近的启航嘉园、万科海港城、万通新城等多个小区受到的冲击较大。其中距离爆炸地点较近,损失较严重的小区大门被铁条封死;损失相对较轻的小区有保安看住大门,小区内的物业人员仍然正常上班,但居民楼内已人去楼空。
    爆炸突如其来,造成的损失极为惨痛,同时对房地产行业带来极大的冲击和深刻的思考。
    1 瑞海物流应承担主要赔偿责任
    8·12爆炸,事故周边的小区受损严重,尤其是距离爆炸点正北方向600米的海港城、800多米的启航嘉园、2公里处的万通新城国际、地铁东海路站南侧的联发第五街小区等小区受损格外严重,均发生大范围玻璃破损、门窗损坏、墙壁裂缝、装修受损等现象。
    据滨海新区区委副书记张传捷介绍,海港城是距离事故现场仅600米的小区,占地40000多平方米,共有44栋高层,3100多户,居住人口达8000余人。在这次事故中,经初步核实,该小区共有两名居民遇难。
    对此,当地政府部门已经出台安置措施,从17日开始,对受损小区的居民进行登记,统一组织居民回家取东西,并领取三个月共6000元的安置费用。张传捷对媒体表示,租房补助时限初步考虑以一个季度为单位,3个月后如果维修工作还没有完成,再继续延期。补贴标准为略高于地区平均租金价格。
    北京市中高盛律师事务所律师李滨向京华时报表示,在此次事故中,开发商并不负有赔偿责任,但居民是有权向导致事故发生的单位主张赔偿的。这些单位包括对爆炸物存贮、运输负有安全责任的单位,以及爆炸物的所有者等。相关律师表示,现在看来这次事故赔偿最主要的责任方是重大责任事故的造成者瑞海物流,其应该承担主要的赔偿责任。
    “由于此类住房的建筑结构已经受到损害,所以即便修缮,也会导致相应的居住质量受到损害。另外,对于此类住房来说,由于周边的环境重新评估结果还没出来,所以部分业主也比较抵触在此类地区居住,毕竟有心理阴影。”上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示。
    2 受损房屋是否继续还贷
    针对房屋都损坏,未还清的房贷是否还得继续还?据天津公积金管理中心回应,公积金贷款部分如尚未结清,房屋受损不影响房贷的继续偿还,而商贷部分则需咨询具体贷款银行。不过,目前多个银行尚未对此作出明确答复。
    严跃进认为,理论上说,房贷的偿付和物业受损等没有必然的联系。从房贷的贷款角度看,依然是需要定期偿付房贷的。当然,由于此次天津滨海新区事件影响力比较大,而且使得购房者在短期内丧失了还贷的经济能力,所以在房贷偿付上不排除有几个应急做法。第一是允许购房者有一个还贷的缓冲期,这个是需要地方政府和商业银行进行协调的。第二,允许购房者终止此类物业的还贷计划,中间的金额损失或由地方政府和相关房企来承担。第三,修改还贷的要求,可能还是需要偿付,但在具体利率、偿付金额、期限上可能有修改的余地。
    万科总裁郁亮表示,政府已经开始有序组织业主返回家里清理,允许业主分期分批回家清点,关于损失目前还没有一个准确数字。“关于还贷的问题,最近也在跟政府沟通,相信这些问题政府都有考虑。”
    3 家园被危险化学品包围
    滨海爆炸事故,至今起因尚未查明,但毫无疑问的是,这是一个堆放了大量危险化学品的堆场。据央视《焦点访谈》报道,公安部消防局副局长牛跃光证实,8·12天津港特别重大火灾爆炸事故现场共存放有硝酸铵800吨左右、硝酸钾500吨左右、氰化钠700吨左右,现场累计存放危险化学品3000吨左右。而灾难发生后,之所以难以扑灭控制,也与这些种类复杂的危险化学品密不可分。
    海港城、启航嘉园等十多个小区,就与这些危险化学品毗邻,也就成为大爆炸的首当其冲者。可是,为什么居民小区会与危险化学品堆场毗邻?是开发商漠视了业主的知情权,还是堆场的审批漠视了居住者的居住安全?
    作为事故中受损的三个小区的开发商,8月13日,万科已成立事故紧急工作小组,北京区域首席执行官刘肖已于当日清晨赶往天津。万科天津物业、天津地产公司正在政府领导下,全力参与善后工作。
    从普通物流堆场到危化品堆场,瑞海表示有全套合法手续,而且经过了对周边居民的调查表公示期,获得了100%的同意。对此,万科总裁郁亮在万科半年业绩表示,“我们2010年拿的地,当初周围是一个堆场。据说是百分百业主同意的,但万科和业主并无收到消息。这对于万科来说是一个很大的教训,我们反思今后万科要持续跟进周围规划的变更。”本周一,在万科半年业绩说明会上,万科总裁郁亮针对天津爆炸作出回应。
    那么,在已经存在住宅小区的前提下,瑞海是如何突破重围,搞定环评、安评,获得危险化学品堆放资质的?目前答案依然不得而知。郁亮表示,对于已经建成的小区,万科作为物业管理单位,是否可以积极定期发现这样的问题,推进消除安全隐患。“事故原因中央已经专门调查,我们静等结果。我希望我们的社会能反思如何加强规划严肃性,同时也发动社会力量挖掘不安全因素,使得对生命安全影响降到最低。作为开发商我们也会反思这些问题,加强我们可以采取的措施。”
    4 玻璃破裂造成巨大损伤
    爆炸后众多现场感十足的照片中,那面扎满了利刃般玻璃的墙壁尤为触目惊心。如果被这样的玻璃扎到……后果无法想象。事实上,灾后就医的伤者中,除了一般的爆炸火灾事故中都会碰到的烧伤烫伤和建筑垮塌压伤之外,这次天津爆炸案中因为破裂玻璃造成的损伤比比皆是。
    据本报记者前方采访,启航嘉园小区的孙女士告诉记者,爆炸造成家里受损严重,窗户框被震掉,卧室到处是碎玻璃碴,家具、门框严重变形。距离爆炸中心800米的海关大楼损毁严重,玻璃完全震碎,连背向爆炸点的门窗玻璃都严重受损,大厅门框倒塌,巨大的冲击波使得玻璃碎片横插在水泥墙里。
    尽管没有完整的统计数据,但是从目前各大医院和保险公司释放的信息看,这次天津爆炸案中有很多伤员是被瞬间爆破的玻璃划伤。不少因玻璃爆破而导致身体和财物的损失,也成为保险公司理赔的重要领域。
    事实上,有关玻璃话题也在此次受冲击的小区论坛上引起热议,“开发区的住宅密度并不高,伤者大多是玻璃划伤和爆炸冲击波震伤。”某业主表示。
    对于建筑安全玻璃,国家早有明文规定,据悉,在2004年初,国家发改委、建设部、质检总局、工商总局联合下发《建筑安全玻璃管理规定》(发改运行[2003]2116号),其中规定有十一项部位必须使用安全玻璃,其中包括了7层及7层以上建筑物外开窗、面积大于1.5平方米的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗、幕墙等。
    这里的安全玻璃是指符合现行国家标准的钢化玻璃、夹层玻璃及由钢化玻璃或夹层玻璃组合加工而成的其他玻璃制品,如安全中空玻璃等。安全玻璃之所以安全,就在于它受到冲击破碎以后会变成一块块均匀的小颗粒,而不是像普通玻璃一样变成一块块的容易划伤人。
    然而,目前房地产开发商在修建房屋和装饰装修一块都是外包给建筑承包商,自己并不参与建筑和装饰,而在装饰过程中用相对便宜的材料更是家常便饭。在此次爆炸事故中,各个小区玻璃的使用情况,成为各界热议的焦点。
    “万科作为负责任的企业,一定是把客户的安全放在第一位。有报道说万科使用了不合格玻璃,这是绝对没有的事情。”万科总裁郁亮表示,质量是万科的底线,万科在行业经历这么多事情,一次一次经受住了考验。“我们三个(天津)项目的窗户,在设计、施工、验收上都是符合规范要求的。我们所采用的两家主要供应商和施工方,一个是辽宁的宇宏门窗,一个华信门窗可以查到资料,确保不会出现这些问题。当然这里面出现的财产损失问题等等,这些在政府的处置底下我们在配合做这个事情。”
    在《建筑安全玻璃管理规定》中,只规定了十一项部位必须使用安全玻璃,除此之外,均未作强制要求。据业内人士表示,一般大型房企都会按照该规定要求的执行,但非指定部位却很少有用安全玻璃的。而在管理不规范的地方,部分房企连强制要求的部位都做不到,更别说其他部位。而此次造成了巨大伤害的,恰恰是这些未强制使用的普通玻璃。因此,事故发生后,已经有多名业内人士呼吁希望强化对安全玻璃使用的范围和要求。
    5 房屋保险重视程度严重不足
    每一次灾难之后都是对保险意识强化的过程。同样是此次爆炸受损严重行业,但被焚毁近万辆汽车的汽车行业,已经有多家保险公司进场展开理赔工作,而房地产行业却出现了无房可赔的现象。在欧美等国家,对汽车、房屋等家庭财产购买保险的意识已经深入民心,一旦发生灾难,很快会有保险公司跟进理赔,但在中国,利益严重受损的业主们却不得不去找政府找企业,而同样作为受害者的开发商也陷入“被索赔”的困境。
    因存在着侥幸心理,多数人愿意花几十万甚至几百万买房,而不愿意花少量的钱买房屋保险,甚至压根不知道房屋也能上保险。不过,这种常态或将在天津爆炸案这个血淋淋的教训面前改变。
    一份公开的历史数据显示,从全国财险市场来看,家财险比重只占1%左右,北京、上海等一线城市家财险的普及率也仅为7%-8%。而国外发达国家家庭财产保险的投保率可达80%以上,是仅次于机动车第三者责任险的第二大普及险种,一般家庭无论是自有住房还是租居他人,搬家后第一件事便是去保险公司买份保险。
    而国内对家财险的了解较少,且不重视。记者随机问了身边十多个朋友,知道有房屋保险的只有一个人,其他的人对房屋保险没有任何概念,甚至有人表示不知道房屋还能买保险。
    据某保险公司的一位经理人透露,家财险价格较低,投保后,对于家财被盗抢、烧毁、水管爆裂、大雨损失等都可理赔,但大家对家庭财产保险的意识淡薄,大多数人存在侥幸心理,认为以房屋为主的家庭固定财产受到意外损失的可能性很小。大多数消费者相信只要投保人身意外险,对人员伤亡进行理赔就行,不重视财产损失。
    还有一个重要原因就是业务员主动开展家财险业务的热情较低,由于单均保费低廉,业务员积极性不高,同时,目前绝大多数保险公司分销渠道未有效建立,还不能利用渠道系统地大规模地推动家财险业务,导致家财险业务发展缓慢。
    业内人士提醒,作为家庭财产的缔造者和积累者,老百姓应当加强风险意识与保险意识,通过购买保险将家庭风险向保险公司转移,以便在发生保险事故时及时获得赔付,而不至于太被动。
    何为家庭财产险?据介绍,目前太平洋保险、平安保险、人民保险等几大保险公司均有推出房屋的相关保险,多数公司是将其归入家庭财产保险的范畴。家庭财产保险,简称家财险,除了包括自然灾害、盗抢、火灾、爆炸、雷击、暴雨等外,还增设了比较常见的管道破裂及水渍保险、家用电器用电安全等情况,也在家财险承保范围之内,甚至包括家中水管爆裂造成装修和家具损失。一旦出事,被保险人可以向保险公司提出理赔申请,由保险公司派专人现场核保定损。总体来讲,家财险的保费非常低,各家保险公司的情况不同,保费金额从十几块钱到几百块钱不等,一旦遭遇损失,获得的保额较高。
    6 置业择居如何远离风险
    飞来横祸从天而降,如何在买房置业时就回避掉这样的风险?记者采访了多名业内人士,总结出四条置业须知,希望能为买房行为加一份保险。
    1.避开化工厂
    化工厂一旦出现问题,不仅空气会受到污染,有相关报道指出,经过污染的土地,毒性释放可达数十年甚至上百年,而没有修复的土壤影响与危害很可能长达几十年、几百年甚至上千年,致使生态环境遭到严重破坏和污染,同时也威胁着人们的健康,毒地对人体的危害是慢性的,往往需要数年、甚至是数十年才会显现。
    2.避开加油站加气站
    对于北京市区而言,化工厂已经很难见到,但加油站加气站还时有看到。每天有大量成品油的进、销、存,而成品油和其所散发出来的油品蒸气属于易燃、易爆物品。根据《汽车加油加气站设计与施工规范》的规定,二级加油站与普通民用建筑物的安全距离为12米,三级加油站为10米。距离重要公共建筑物应在50米以外。业内人士解释,油站的安全距离是自加油机算起,如果油站有数台加油机的话,安全距离应当以油站最外围的加油机来测算。其次,油站安全距离的数字要求是强制性的,油站设置必须严格依照《规范》来执行。为了安全起见,最好自觉回避。
    3.远离垃圾焚烧厂
    垃圾焚烧后最大的排放物是二恶英,二恶英属于持久性污染物,一旦进入人体,10年都难排出。
    4.远离仓储物流园
    仓储物流不可避免地涉及易燃的物品,不少人因为价格便宜而选择在其周边购房,但需要提醒购房人的是,在买房之前一定注意考察,如果有物流区,请谨慎,即便没有易燃物品,货车的进出也会带来环境污染。
 
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